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アパート経営で失敗するのはなぜ?不動産投資のデメリットとリスク

不動産投資は、土地や建物の購入といった初期費用が掛かるものの、家賃という形で安定的な所得が得られる魅力の高い投資方法です。しかし、アパート経営のリスクを知らずに安易に手を出してしまうと、「投資のはずがかえって借金を背負う羽目になった」という結果に陥ることもあります。そうなる前に、不動産投資のデメリットやリスクをきちんと確認しておきましょう。

空室・家賃滞納のリスク

アパート経営でまず考えられるのは、空室や家賃滞納のリスクです。

どれだけきれいにメンテナンスを行っていても入居者がいなければ収入が得られず、初期投資額を取り戻すことができません。中古物件の場合、購入時は満室状態だったとしても、建物の老朽化とともに入居者が減り、空室が増える可能性もあります。また、間取りや駅からの距離といった周辺環境にも左右されるため、「駅近に新しいアパートが建った」となれば、新しい物件へ人が流れてしまいます。賃貸物件が豊富なエリアである場合には、入居者の確保のためにエリア内で家賃の引き下げ競争が始まり、ローン回収が間に合わなくなるリスクも考えられるでしょう。

また、空室がない状態だったとしても、入居者から必ず家賃が得られるという保証がありません。近年では家賃保証会社もありますが、未払いの人が多いとこういった企業自体が倒産するケースも考えられるため、必ずしも安定した収入があるとは言いきれないのです。しかし、これだけで済まないのが家賃滞納の恐ろしいところ。

空室の場合には新たな入居者を迎えることができますが、滞納の場合は空室が出るわけではありません。強制的に追い出すにも法的な手続きが必要となるうえに、建物の明け渡しまでには一定期間の猶予を与えなければならず、すぐに新たな入居者に入ってもらえるわけではないのです。また、滞納しているわけですから未払い分に対して督促してもすぐには回収できないかもしれません。

耐用年数から考えられるリスク

耐用年数とは?

不動産には「耐用年数」と呼ばれるものがあります。これは、建物が使用できる期限のことを指し、建物の構造によって異なります。たとえば、木造住宅の場合は22年、鉄骨・鉄筋コンクリート(SRC)造の場合には47年と20年以上も大きな開きがあります。ただし、耐用年数は建物の構造や、事務所・ホテル・店舗といった用途からも算出されているため、「建物の寿命」という意味ではありません。

融資が受けられない可能性も

不動産投資で気をつけるべき点は、購入時の耐用年数の残存期間によっては、銀行からの融資が受けられない可能性があること。実際に建物を目の当たりにすると、「これだけしっかりとした物件なのに、どうして融資が受けられないのか」と首をかしげる人もいるかもしれません。

しかし、ローンには貸出期間が設けられており、木造アパートを購入する場合25~30年という風に貸出期間が算出されます。たとえば、耐用年数の残存期間が2~3年の木造アパートを購入する場合、銀行の立場から見ると「2~3年しか収益が見込めない」と取られてしまいます。そのため、場合によっては融資が受けられない可能性があるのです。もちろん、耐用年数を超えているなど論外です。

耐用年数を伸ばすには大規模修繕が不可欠

こういった融資の問題を解決する方法は、耐用年数が長い物件を狙うか、大規模修繕を行うかの2つです。

たとえば、耐用年数が長い鉄骨・鉄筋コンクリート(SRC)造の物件であれば、築20年経っていても残存期間は27年です。ただし、こういった物件は市場価値があるため、初期費用は高くなることに注意が必要。

反対に、耐用年数があまり残されていない場合には、大規模修繕を行うことで建物を補強し、融資を受けられる可能性があります。こちらにも当然費用が掛かってきますので、どちらを選んでもお金がかかることに変わりはありません。

アパートの管理費問題

アパートは空室が出れば入居者を募集し、賃貸契約を締結しなければなりません。また、退去後にはクリーニングを行ったり、場合によってはリフォームが必要となったりするケースもあります。さらには、入居者間のトラブル問題、設備・機器の故障対応、清掃、法定点検といった、「管理」が必要です。

基本的に、こういった問題は仲介業者や管理業者に委託することがほとんどです。つまり、重要となるのは業者の選び方といえるでしょう。経営者としては、できるだけコストが掛からない方がありがたいですが、そこばかりに注目して業者を選定すると、なかなか空室が埋められなかったり、故障対応が遅いと入居者から苦情がきたりといったリスクも考えられます。

また、管理会社はあくまでもビジネスとして行っているため、どこからどこまでを対応してもらえるのかもきちんと話し合わなければなりません。こうなってくると、不動産「投資」というよりも、「事業」に近くなってきます。

アパート経営よりもローリスクな太陽光発電投資

こういったリスクを踏まえると、余裕のある20~30代ならまだしも、40~50代に入ってから不動産投資を行うのは難しいともいえるでしょう。

では、太陽光発電投資と不動産投資を比較するとどうでしょうか。

まず、太陽光発電投資の場合、初期費用は不動産投資ほどかかりません。融資に関しても、銀行以外にソーラーローンや公的融資などが受けられるうえ、低金利のためローンの返済計画も容易に立てられます。

また、太陽光発電投資の場合、アパートのような空室や家賃滞納といったリスクがありません。パネルの種類や環境によって金額は異なりますが、メンテナンスさえきちんと行っていれば、国の保証する「固定買取制度」によって、安定した収益が得られます。

ここまで見られたら、太陽光発電投資の安定性に魅力を感じる人は少なくないでしょう。

定期的なメンテナンスが必要なことは太陽光発電も同様ですが、故障も少なく、パネルの清掃や草引き程度でそれほど難しいものではありません。これらを専門業者に委託することも可能なため、投資に適した土地で発電を行うことも可能です。

ローリスクな太陽光発電投資は魅力的

アパート経営は空室や修繕の必要性などリスクが大きく、個人のマネジメント能力が問われる「事業」です。それに対し、太陽光発電はアパート経営よりもローリスクで、固定価格買取制度によって安定的な収益が得られるといった魅力の高い投資といえます。安定的な収入を求めるのならば、一度しっかりと比較して、より良い方法を選んでみませんか?

参考サイト:

※記載内容は掲載当時のものであり、変更されている場合がございます。

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