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田舎の土地活用方法!遊休地や広大地をお持ちのオーナー必見!

田舎に遊休地や広大地を所有している場合に、何もしなければ固定資産税がかかってしまい負担だけが重くのしかかります。そこで、今回はこれらの土地をどのように有効活用したらよいか考えたいと思います。

駅近や商業地などの場合

たとえば、田舎出身者で現在は東京に住んでいて、親が所有していた土地を相続したような場合、自分では使わないけれども固定資産税だけは発生し続けるということがあります。

固定資産税は、土地の評価額に対して一定の税率で課税されるため、土地の価格が安くても広い土地の場合にはそれなりの税金が発生します。そのため、土地は収益を生みださなければ単なる負担でしかありません。したがって、もし使わないのであれば、早期に売却するのも1つの考え方です。

他方、「先祖代々の土地なので売りたくても売れない」という場合もあるでしょう。そのような場合には、何らかの形で収益を生むようにしなければなりません。

土地をそのまま貸す方法

不動産が土地だけでお金をかけたくないという場合、そのまま土地を貸し出すことが考えられます。ただ、土地を貸し出した場合、借りた人がその土地に建物を建てる場合があるので、長期間利用が制限される可能性があります。借地権は非常に強い権利なので、将来的に使う予定がある場合には定期借地権を設定するなど対策が必要になります。

駐車場

駐車場経営は、初期投資が少なく転用性も高いので最も気軽に始められます。田舎の場合、住宅地での駐車場需要は低いですが、駅前や商業地であれば、時間貸しの需要はそれなりにあります。面積によって投資額は変わってきますが、10台程度の小規模なものなら数百万程度から始められます。ただ、収益性は高くなく、収益性を高めるために立体駐車場にすると、建築費が結構かかるので綿密な需要予測と予算とのバランスを考える必要があります。

商業施設

駅近や商業地の場合、コンビニ、飲食店、ショッピングセンターなどの商業施設に貸し出すということも考えられます。商業施設の場合、初期費用はテナント自身が負担することが多いので、意外と投資額は少なく、高い収益も見込めますが、テナントが撤退すると収入がゼロになるので、その見極めが重要になります。規模により数千万円〜数十億円という投資にはなりますが高い利回りが期待できます。

マンション・アパート

田舎では、マンション等の需要は小さいですが、駅の周辺では、他の地域からの転入者が見込める場合、ある程度の需要が見込めます。マンションやアパートは、近隣の状況から収支の予測がたてやすく、安定的に収益を確保できるのが魅力です。また、税金対策としても優れており、相続税の評価額が下がると共に、土地の固定資産税は1/6に、都市計画税は1/3になります。他方、投資額が大きくなることと、転用がしづらくメンテナンス等維持費がかかるというデメリットがあります。

戸建賃貸

土地の面積が小さい場合や既に使わない住居がある場合、戸建住宅の賃貸が考えられます。特に駅近の物件は少ないので、ファミリー層や転勤者などに需要が見込めます。戸建に住みたい人が多くいるため、空室になりにくく、家賃も高めに設定できます。また、入居者の質が高く管理に手間がかからず、アパートなどに比べ入居期間が長い人が多いので、安定収益が見込めます。他方、アパートに比べ少ない部屋数になるため、空室になったとき家賃収入が0になってしまうことがデメリットです。

車の交通が便利な場所の場合

駅近や商業地ではないものの、バイパス沿線近くや高速のインターから近いなど、車での交通が便利な場合には、非住居系の賃貸が考えられます。

医療施設

田舎の場合、住宅地は駅近とは限らず、車での通勤者も多いため、車の交通が便利なところが多くあります。このような住宅地においては医療施設のニーズがあるので、医療施設を開業したい医師や医療法人に土地や建物を貸すというのも有効です。

ペンション、貸し別荘

観光地や温泉地に不動産を保有している場合には、ペンションや貸別荘というのも考えられます。ただ、季節や景気による影響を受けやすいので毎月安定的に収入を確保するのが難しいという難点があります。また、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業を行う場合には、旅館業法に基づき許可を受けなければならないため多少手間がかかります。

トランクルーム

トランクルームは、一定の収納スペースを一般の利用者へ貸し出すものですが、駅から遠い土地でも車の交通が便利なところであれば、需要は高く安定収入を見込めます。賃借権等が発生しないため転用がしやすく、投資費用も少なくて済みます。建物内で管理するものから、コンテナを置くだけのものまでさまざまですが、コンテナを置くだけの場合、固定資産税や都市計画税の軽減は受けられませんので注意が必要です。

資材置き場

道路に面している広い土地であれば、資材置き場として活用することが考えられます。高い賃料はとれませんが、初期投資があまりかからないため収益率は決して悪くありません。ただ、一般人の利用は見込めないため、近隣に資材置き場を必要としている業者がいない場合には事業がなりたちません。また、資材置き場の利用者が利用しなくなった場合、次の利用者を探すのが困難ということがあります。

交通が不便な場所の場合

交通が不便な場所の場合、人の移動があまりない高齢者施設や、交通の便は必要とされない太陽光発電などが最適です。

高齢者施設

高齢者施設は、安否確認、生活相談、バリアフリー化などの高齢者が住みやすい環境を整えた施設を言います。高齢化社会の進展によりニーズが非常に高まっており、安定収入が見込めます。一定の条件を満たせば国の補助金も得られるため、メリットが大きい投資と言えます。他方、充実した施設を準備する必要があるため、投資額は大きくなることと、許認可や人員配置など、手間や維持費がかかるということがあります。

太陽光発電

太陽光発電投資は、高い土地でも安い土地でも同じ価格で売電できるため、むしろ田舎の安い土地の方が相対的有利になります。収益見通しが明確なので、初期投資額が何年で回収できるかがわかるため、それ以降はほぼ全額収益になります。また、費用回収後はいつでも転用できるというのもメリットです。ただ、山林などで日照が確保できない場合や電気が通っていない場合、あるいは、大規模な整地が必要な場合には向かないこともあります。太陽光発電投資のメリットは、固定価格買取制度によって長期安定収入が得られること、一部の自治体では補助金があること、メンテナンスの手間がそれほどかからないことなどがあります。他方、塩害のある海沿いの地域は不向きであることや日照を遮る建物が建築されてしまうと発電量が減るなどの問題があります。

まとめ

以上のとおり、田舎と言っても、土地のある場所によって、活用方法は変わってきます。なので、まずは自分の土地がどのような場所にあり、どのような需要があるのかを見極めることが重要です。この記事を参考にこの機会に考えてみてはいかがでしょうか。

※記載内容は掲載当時のものであり、変更されている場合がございます。

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