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土地活用の3つの方法を比較!

土地活用もいろいろありますが、今回は、(1)事業用賃貸、(2)駐車場、(3)太陽光発電投資の3つについて、その始め方やリスクなどについて見ていきたいと思います。

事業用賃貸

事業用賃貸物件イメージ

土地活用というと、まず第1に思い浮かぶのが賃貸だと思いますが、賃貸には、対象物の分類である「土地の賃貸」と「建物の賃貸」、借り手の用途による分類である「居住用賃貸」と「事業用賃貸」があります。一般的に事業用賃貸は賃料が経費になることもあって、居住用賃貸に比べ賃料が高めに設定されています。そのため、安定的に高収益が見込めます。ただし、事業用の場合、過酷な用途あるいは多くの人が使うことが多く、居住用に比べ維持管理の手間がかかる可能性があります。


事業用賃貸で土地賃貸というのはあまりないかもしれませんが、資材置き場として土地を貸し出す、あるいは、イベント利用のために土地を貸し出すというようなものがあります。多くの場合には、オフィスや店舗として貸し出す建物賃貸が多いと思います。ただ、建物賃貸を行う場合、既存の建物がないと新たに建物を建築する必要があるので多額の費用がかかります。


もっとも、土地や建物を担保とすることで、融資を受けることができるので、自己資金があまりなくても始めることができます。融資を受けることで、手持ちの資金だけで建物を建築するよりも規模の大きな建物を建築することができるため、収益も大きくなります。これを「レバレッジ効果」と言います。たとえば、投資不動産の利回りが10%だとして、自己資金だけの3,000万円の建物なら、300万円の利益となりますが、これに7,000万円の融資を受けて、1億円の建物であれば、1,000万円の利益になるということです。


なお、事業用賃貸を行う場合、居住用賃貸以上に交通の便がよく、駅近など立地が重要になります。逆に言えば、好立地の土地を保有しているという場合には、事業用賃貸を積極的に検討するとよいでしょう。また、賃貸の場合、空室リスクが必ず伴うので、賃料の高い事業用建物の場合、空室による収益減も居住用に比べ大きくなります。建物を建ててしまった場合、他に転用することは難しいこともリスクの1つです。

駐車場

駐車場


駐車場経営は、建物を建設するのに比べ設備投資の金額が少なくて済むというのが最大のメリットです。また、狭小地や変形地でも利用可能なので、他に利用価値のない土地でも有効活用できます。さらに、転用や更地への復帰が簡単で短期間の利用も容易ということがあります。設備投資が少ない分、仮に空きがでたとしても大きな収益減にはならず、リスクも少なく賃料も低いというのが特徴です。


他方、高い賃料で貸すことができない分、高いリターンを期待することができません。ガソリンの高騰や景気低迷、少子高齢化や若者の車離れなどが長期的な懸念材料としてあります。


駐車場の種類としては、月極とコインパーキングなどの時間貸しがあります。 月極は「1台の駐車料金×台数」ですぐに収益が計算できるので、整地等の費用が回収できれば、後は固定資産税、都市計画税を除いた分はすべて収益ということになります。ただ、駐車場の料金は都市部と地方とでは全然違うので、地方の場合には収益率は低くなってしまうという問題があります。


時間貸しの場合、月極に比べ高い値段設定にできるので、常に満車のような人気の場所であれば、高い収益が望めます。ただ、コインパーキングに代表されるように、コインで駐車料金を精算するしくみを導入するか、有人で管理をしなければならないので、大きな費用がかかります。また、コインパーキングの場合、ブランド力やネットでの空車情報提供が不可欠なため、自分で経営するというよりも業者に管理を委託するという形態の方が一般的になっています。その場合、委託手数料を払わなければなりませんので、さらに費用がかかってしまいます。


また、駐車場の形態として、平面駐車場のほか、機械式駐車場、立体駐車場などがあります。平面駐車場は、土地を整地し区画線を引くだけでできるので、最もコストがかからずに、すぐにでも始めることができます。駐車場は借地借家法の適用がないためいつでも解約が可能で、土地を使いたくなったらいつでも使えるというメリットがあります。


これに対し、機械式駐車場は設置にやや費用がかかります。ただ、その分収益も増えるので短期的に土地を使う予定がなく、長期に駐車場経営をする場合には機械式も検討するとよいでしょう。立体駐車場に至っては、数千万円以上といった多額費用がかかるので、余程本格的に駐車場経営をするというのでなければおすすめできません。


検討事項としては、立地、土地の形状、駐車場需要、交通量を調査し、月極と時間貸しのどちらがよいか検討し次ぎに、駐車場の価格を決め、月極であれば契約予想台数、時間貸しであれば、利用率などを予想しシミュレーションします。そして、最後に自分自身で経営するのか、専門の業者に委託するのか決定します。

太陽光投資

太陽光投資イメージ


太陽光投資は、建物建設に比べるとコストが掛からず、また空室リスクというものはないのでリスクが比較的少ない投資になります。ただ、長期間の運用が前提になるので、短期的に利用目的がある不動産の場合には適さないという点に注意が必要です。もっとも、建物に比べると太陽光パネルの撤去は比較的容易で、借地借家法上の賃借人の保護や営業権等も発生しないため転用性もそれほど悪くはありません。


通常、地方の場合、家賃相場や駐車場料金の相場が低いので、賃貸住宅や駐車場経営では十分な収益が得られません。それに比べ、太陽光で発電された電気の買取り価格は決まっているので、1億円の土地でも100万円の土地でも面積と日射量が同じなら同じ収益になります。しかも、土地の価格が安いことは固定資産税も安いので、その点でもメリットがあります。


したがって、日当りが良くかつ、土地が安いということは太陽光投資に向いているということです。人口が少なく交通の便が悪いなどで、賃貸住宅、賃貸オフィス、駐車場などの需要がない土地であれば、太陽光発電投資を検討してみるとよいでしょう。


また、都市部であっても、多額の借金はしたくないという場合、駐車場経営か太陽光発電投資が考えられますが、駐車場経営だとなんらかの営業活動が必要になります。それに対し、太陽光発電投資は営業活動をする必要がないので、その点でも手間がかかりません。


太陽光発電投資を始めるには、太陽光パネルなどの設備費用や電気工事費用、場合によっては整地が必要になりますが、建物に比べると初期費用は少なく、様々な会社から概ね10年程度、物件によっては7~8年程度で回収ができるとされる物件が多数出ています。環境のことを考えると社会貢献という意義もあるので、精神的豊かさにもつながる投資と言えます。

まとめ

今回は、土地活用の3つの方法を検討してきましたが、どの運用方法が良いというより、土地がどのような運用に向いているかということが大事なので、まずは、自分が保有している土地がどういう土地なのかしっかりと見極めることが大事です。また、土地活用を考える場合、予算やコストから考える方法と収益性から考える方法があるので、自己資金も含めてどのようなアプローチをとるのか考えることも重要です。

参考サイト:

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