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空き不動産を使って資産運用!実は価値を生むかもしれない不動産の活用方法

企業において眠っている不動産はないでしょうか? 不動産は保有しているだけでは何も利益を生まず、固定資産税が掛かかることから、むしろマイナスになってしまいます。企業収益を安定させるためにも不動産の有効活用を考えてみてはいかがでしょうか。

企業における資産運用

企業で働くビジネスマンイメージ

企業は本業だけをやっていればよく、資産運用などをすべきではないと言う人がいます。資産運用については素人だから、下手に手を出すと失敗して本業を害する可能性があるというのが理由です。確かに、バブル全盛の頃、本業を忘れて不動産投資をして、バブル崩壊によって倒産に陥ったなどという話もあります。しかし、それは、本業を忘れて資産運用にのめり込んだのが問題なのであって、眠っている資産を放置してよいということではありません。


冒頭でも述べたように不動産は保有しているだけだと固定資産税が発生し、むしろマイナスになってしまいます。これを放置することは、仮に上場企業であれば、株主から善管注意義務違反を問われかねません。経営者としては、使える資本財は全て使うことが求められているからです。資産運用というと株などをイメージしがちですが、不動産を保有している場合には不動産を活用することも立派な資産運用になります。


では、不動産を有効活用する方法にはどのようなものがあるのでしょうか。次の項目ではいろいろな不動産の活用方法を見ていきたいと思います。

不動産の活用方法

不動産投資イメージ


不動産の活用方法としては、大きく分けて、①不動産の売買、②土地の賃貸、③建物の賃貸、④等価交換、⑤信託があります。以下、それぞれについて見ていきます。

不動産の売買

不動産を売ってしまうことは資産運用ではないと思われるかもしれませんが、使っていない土地があり、今後も使う予定がないのであれば、売却して事業資金にすることも資産運用になります。株式を売買するのと同じです。特に不動産価格が上がっているような場合には、不動産価格が高いタイミングで売却することが求められます。また、利用していない不動産を売却してその資金で利用可能な不動産を購入するということも事業戦略として有効と考えられます。

土地の賃貸

建物なしで土地だけを貸してほしいというニーズとしては、駐車場が主なものです。駐車場は、整地して、区画割りをすれば費用をあまり掛けずにすぐに始められるので、最も気軽な賃貸と言えます。駐車場の運営方法としては自ら行うか、募集や管理を委託する方法があります。また、土地自体を駐車場業者に貸して運営はすべて任せるという方法もあります。月極めの場合、自ら運営を行うことが多いですが、時間貸し(コインパーキング)はブランドや専用の機械が必要なことから、委託することが多いと思います。土地の面積が小さい、または短期間だけ運用したいという場合にはおすすめの運用方法になります。


逆に長期間使う予定がないという場合には、定期借地権を設定するという方法があります。定期借地権は、法律で定められた一定期間(最低10年)貸し出し、賃料を得るというものです。一般の賃貸と違うのは、期間が満了すると更新はなく、更地で返還されるということです。返還後、別の活用をすることができるので計画的に運用を行うことができます。

建物の賃貸

建物がある場合にはその建物を貸し出す、あるいは、建物を建築してその建物を貸し出すというのも典型的な運用方法です。保有している土地が住宅地なら個人への貸し出しを検討し、商業地や工業地域であれば事業用として貸し出すことを検討することになります。具体的には、賃貸アパート等を建築し、一般の入居者へ賃貸することで賃料収入を得ることになります。建物を保有していない場合には、初期投資の額が大きくなる点はデメリットですが、入居者が入れば安定的な収益が期待できます。なお、住宅地に土地を保有している場合、基本的に居住用の建物賃貸になりますが、より収益を求める場合には、クリニックなど事業用としての賃貸も有効です。


事業用の場合については、貸し出す相手がどのような事業を行っているかによって収益性や流動性が変わってきます。たとえば、企業にオフィスビルとして貸し出す場合、住居よりも高い賃料が得られることが多いですが、住宅以上に好立地であることが求められるので、駅近や幹線道路に近いなどの条件を備えていることが必要です。


次に、店舗などの商業施設への賃貸については、人通りの多いところや集客が見込める地域である必要があります。


最後に駅から遠いなどで立地は良くないが広い土地があるという場合には、介護施設などの貸し出しも有効です。高齢化の進展で介護需要は高まっており、一度貸し出すと長期間空室リスクもないので、安定的かつ高収益が見込めます。

等価交換

等価交換とは、土地オーナーが土地を出資し、ディベロッパーが建築費を出資してマンションやビルなどを建築し、それぞれの出資割合に応じて完成した建物及び土地の区分所有権を取得するというものです。大規模な建物が建てられる土地を所有しているものの、自費でマンションやビルを建設することは難しい場合に有効な手法です。ただ、所有地が区分所有地になってしまうので、自ら自由に使いたいという場合には不向きです。

信託

土地信託は、所有地を信託会社へ信託し、信託会社に運用してもらうというものです。ある程度大規模な土地でないと信託会社に引き受けてもらえないので、興味がある場合には信託会社に対象となるか問い合わせてみるとよいでしょう。運用を全て任せられるので楽という点が信託のよいところです。

太陽光発電など

不動産投資イメージ

土地や建物を貸すのではなく、積極的に使うというのも有効活用といえます。具体的には、太陽光発電、風力発電、洗車場などがあります。これらは、機器等のメンテナンスは必要になりますが、不動産賃貸での修繕義務や入居者募集などは必要ないので、管理が楽という特徴があります。特に太陽光発電の場合、可動部分がないので、風力発電や洗車場に比べてメンテナンスが少なくて済むのがメリットです。


また、太陽光発電と風力発電は20年間固定価格での買い取りが法律上義務付けられているので、賃貸などに比べ長期間安定的に収益を確保することができます。したがって、短期間での利用ということであれば洗車場、長期間利用予定がないのであれば太陽光発電などがおすすめです。

まとめ

資産運用イメージ

企業といえども資産運用は重要です。所有地の条件よって、最適な活用方法はそれぞれ異なりますが、保有しているだけではマイナスになってしまいますので、上記分類を参考に積極的に活用することをおすすめします。

参考サイト:

※記載内容は掲載当時のものであり、変更されている場合がございます。